[摘要] 楼市销售旺季“金九银十”的时节，在2016年以爆发的方式冲击着市民的神经。无论是北京、上海、广州等一线城市，还是二线的郑州、苏州、杭州、南京等地，房价创历史新高，频频登上报纸的头条。这样的房价趋势让想买房的年轻人难以接受，由此存在着就业和生存的巨大压力。
高涨的房价让想买房的年轻人难以承受。杭州白领直言,从7月开始看房,越看心里越发毛“现在上涨的趋势让人根本就喘不过气来,爸妈一辈子攒了几十万元,一个星期内就可能完全蒸发了”。
如果年轻人待不下去了 这个城市也无法创新
楼市销售旺季“金九银十”的时节,在2016年以爆发的方式冲击着全民的神经。无论是北京、上海、广州等一线城市,还是二线的郑州、苏州、杭州、南京等地,房价创历史新高,频频登上报纸的头版。
房价飙升,“地王”遍地,数量之多甚至创下了历史纪录。截至8月24日,今年单宗土地成交金额超过10亿元的地块共有300宗,而去年前8个月为150宗,同比暴增100%。
除此之外,总价“地王”也频繁出现。单宗地超过100亿元的总价“地王”达到了4宗,分布于深圳、上海、杭州、天津四地;超过50亿元的有24宗,超过30亿元的有77宗。并且,除了一线和强二线城市,武汉、济南、石家庄、南宁、福州等二线中城市也开始成为“地王”频繁出现的区域。
9月11日,国务院发展研究中心原副主任、中国发展研究基金会副理事长刘世锦在一场经济圆桌会上痛斥这一怪相,直言高房价对青年的“伤害”——“我觉得如果一个城市,年轻人觉得这个城市生活成本太高,待不下去的时候,这个城市是没有未来的。北京就是这样,有一些年轻人本来打算买房子,大概在5年前,集各种关系,所谓‘洪荒之力’还能买房子的话,现在很多人已经不想这个事了。如果年轻人觉得这个城市成本太高已经待不下去了,这个城市也无法创新。”
房价为何如此疯狂?
曾任国泰君安证券总经济师、首席经济学家的李迅雷视角独特:在货币超发的情况下,居民从“储蓄养老”这一理念,变为“买房养老”,住房成为中国家庭资产配置的主要品种,这推动了房价不断上涨。
他指出,从2000年末至2010年末的10年间,广义货币(M2)复合增长率为18%,即从12.8万亿扩张到了72万亿。这10年也是房价涨幅大的10年。但是从2010年末至今这五年半内,M2又翻了一番多。2010年之前,房价上涨主要表现为以人口大规模迁徙为特征的人口现象。在2010年之后,中国的房价上涨主要表现为货币现象,即居民储蓄形式的变化,大城市房产作为一种储蓄手段,在货币泛滥的情况下,不仅更多的居民储蓄流向大城市,而且金融资产和房地产的配置比例也进一步提高。
统计数据显示,疯狂的房价背后有着银行的鼎力支持。截至8月底,以A股上市公司中江苏银行、平安银行、浦发银行、华夏银行和招商银行五家银行的半年报为例,2016年上半年,招商银行个人住房贷款投放加大,上半年末余额达到6148.71亿元,占个人贷款总额的比重高达20.32%;而2015年年底时,该公司的个人住房贷款占比为17.69%。浦发银行今年上半年末个人住房贷款余额为3379.51亿元,占个人贷款总额的46%,而在去年年底,个人住房贷款占比只有44.36%。
央行公布的房地产贷款数据显示,今年上半年个人购房贷款增加2.36万亿元,已逼近2015年2.66万亿元的全年额度。
8月12日央行发布的数据表明,今年7月新增贷款4636亿元,创2014年7月以来新低。更为重要的是,7月的新增贷款中几乎全是房贷。这表明,房地产外的实体经济基本没有从金融体系获得资金。
海通证券宏观分析师 团队指出,2015年以来,居民财富配置再次向房地产倾斜,居民贷款增速也大幅走高。今年上半年居民贷款增速接近20%,远超存款增速,其中对应房贷的居民消费性中长贷增速已超30%,反观居民其他贷款增速则大幅缩水至7%。居民面对不断降低的存款利率和理财率,再加上房价不断上涨带来的压力,被驱使进入房地产市场。根据该团队的测算,今年上半年新增房贷与新增住宅销售额之比(购房边际杠杆率)达到55%,已超过美国、日本历史峰值。“居民财富地产化,势必会导致经济的空心化!”
高房价挤压小微企业和青年就业
房地产的“一家独大”形成了明显的挤出效应。
记者查询上市公司半年报发现,由于整个宏观经济增速放缓,银行业内质量高的住房贷款成为“香饽饽”,而小微企业开始被冷落。多家股份制银行的人士指出,除了高房价刺激的居民购买需求外,近年来银行将“保卫”资产质量作为自己的要务。相对而言,高安全性的住房贷款受到欢迎,多数上市银行的个人住房贷款不良率均在0.5%左右,远低于1.83%的平均水平。
2016年上半年,平安银行小企业金融事业部管理的贷款余额817.51亿元,相比今年年初下降了12.48%。该行解释为,受宏观经济影响,小微企业普遍经营困难,加剧了小微客户的经营风险。招商银行小微贷款余额也从去年年末的3107.77亿元压缩到今年上半年末的2921.91亿元,降幅为5.98%。观其报表,该行不良贷款增量77%集中在制造业、采矿业和建筑业三个行业,经过资产结构持续优化,上述行业贷款总额压缩7.67%。
另一方面,高房价对青年职工的就业和生存带来了巨大压力。
南华大学教授罗万里称,就目前中国的住房市场价格而言,一线城市的住房价格早已与90%以上工薪阶层无关。即使是武汉、郑州这样二三线城市的房价,多数的居民也是无支付能力购买。有些居民即使购买,也会对其整个家庭消费具有严重的挤出效应。
经济学家易宪容撰文指出,一个大学毕业生在北京工作5年,以年薪10万元计算,5年积蓄至多20万元。两个人5年积蓄也至多为40万元。两个人结婚要在北京购买一套100平方米的住房,两个人积蓄还得加上男女父母双方一辈子的积蓄,只能够支付这套住房的首付。在这种情况下购房,严重的债务负担马上就来。同时,房价过高,不仅具有严重的消费挤出效应,而且对于租房者也具有严重的消费挤出效应。因为,房价过高,住房的租金价格同样会快速上涨。
高房价令不少企业被迫外迁的同时,也“逼走”了一部分年轻人。据深圳规划国土委的数据,2016年3月深圳新房成交均价环比上升3.9%,高达49989元/平方米,超出另外两座一线城市北京、上海达20%。同时,深圳地价和房价过高对其他行业的挤出效应逐步显现,近年由于租金成本和人力成本的明显上涨,不少制造企业感受到了巨大压力,被迫将工厂搬回了人力资源丰富、成本较低的城市。
罗万里认为,今年沸沸 的深圳“华为外迁”事件已是明证。房价过高会导致整个企业营运成本全面上升。而企业的营运成本上升遇上经济的“L”型周期,生存空间骤降,解决的方法或是迁出高房价的城市,从而减少了这些城市的就业机会;或是压低企业工人的工资水平,甚至裁员减负。
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